Au nom de l’Association des banquiers canadiens (ABC), je vous remercie de cette invitation à comparaître ce matin pour participer à l’examen de la question du logement au Canada. Je m’appelle Alex Ciappara; je suis l’économiste en chef à l’ABC. S’est joint à moi aujourd’hui mon collègue Aaron Meyer, Conseiller, Consommation, Finances des ménages et Marché hypothécaire.

Le rôle de l’ABC et du secteur bancaire à cet effet

L’ABC est la voix de plus de 60 banques canadiennes et étrangères actives au pays. Les banques emploient plus de 280 000 personnes au Canada qui contribuent à la croissance économique et à la prospérité du pays. L’Association préconise l’adoption de politiques publiques favorisant le maintien d’un système bancaire solide et dynamique, capable d’aider les Canadiennes et les Canadiens à atteindre leurs objectifs financiers.

Pour la plupart des consommateurs au Canada, l’achat d’un logement est la plus importante décision financière qu’ils prendront de leur vie. Les banques sont présentes pour les aider tout au long du processus d’acquisition. Dans leurs efforts pour répondre aux besoins de l’accroissement de la population au Canada, nos membres ont financé 5 millions d’hypothèques résidentielles totalisant 1 900 milliards de dollars. Également, nos membres ont financé les activités de promoteurs dans l’acquisition, le développement et la construction d’immeubles en vue d’augmenter l’offre de logement. Bref, du fait de leurs activités de prêt, nos membres voient les deux côtés de l’interaction économique entre l’offre et la demande immobilières.

Le problème

Nous croyons qu’un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement demeure l’un des facteurs clés de la crise du logement au Canada. Selon les prévisions de la SCHL, le Canada a besoin de construire 3,5 millions d’unités additionnelles, en plus des tendances actuelles, afin de remettre le prix des logements à un niveau abordable d’ici 2030.

 Ainsi, posséder une maison au Canada n’a jamais été aussi difficile. Selon la RBC, la capacité d’accéder à la propriété, définie en fonction des coûts de l’acquisition d’un logement par rapport au revenu du ménage, est à son niveau le plus bas jamais enregistré, les consommateurs devant y consacrer plus de 60 % de leur revenu.

Les solutions

La seule option viable pour l’amélioration de l’accessibilité à long terme serait d’élargir l’offre de logement, y compris les logements locatifs. Or, vu que la responsabilité publique à l’égard des diverses composantes dans ce domaine est dispersée entre plusieurs autorités (municipalités, Premières Nations, provinces et gouvernement fédéral), cette solution n’est pas aussi simple qu’on le croirait. D’où l’importance d’une plus grande coordination entre les divers paliers de gouvernement pour régler le problème du logement au Canada. On pourrait établir un forum où serait maintenue une discussion ouverte entre tous les intervenants, dont les autorités responsables du logement, des infrastructures et de l’immigration, les représentants de l’industrie de la construction et les représentants des groupes de défense. Évidemment, le forum de discussion doit s’accompagner d’un redoublement d’actions axées sur le traitement de cette question critique.

Du point de vue du secteur bancaire, de nombreuses mesures seront cruciales dans la résolution de la crise du logement. Ces mesures se divisent en trois catégories :

• Financement – Le secteur bancaire, qui excelle dans ce domaine par son expérience et son expertise, propose un nombre de solutions dont, principalement, le gouvernement fédéral peut se servir pour rehausser son niveau de financement.
  • Premièrement, il faudra améliorer le processus de vérification du revenu avec une tierce partie, comme l’ADRC. Ainsi, les banques, et autres institutions financières, seront en mesure de réduire la fraude hypothécaire qui entraîne la hausse du coût de l’emprunt.
  • Deuxièmement, le niveau du capital propre imposé par le BSIF sur les banques doit être réduit afin de permettre au secteur de fournir un financement plus large en réponse au problème du logement. Par exemple, les banques sont obligées d’allouer une portion du capital pour le développement et la construction d’immeubles collectifs qui est plus élevée que la portion du capital allouée aux autres types de logements résidentiels, et ce, malgré la hausse dans la demande structurelle pour les immeubles résidentiels. Un autre exemple serait d’éviter l’augmentation du de la réserve pour stabilité intérieure des banques, qui vient de subir une hausse de 50 points de pourcentage pour se placer à 3,5 % du total des actifs pondérés sur le risque.
  • Troisièmement, la SCHL joue un rôle important dans l’assurance et la titrisation de logements collectifs, dont les immeubles locatifs. Nous applaudissons à la récente annonce du gouvernement fédéral sur l’augmentation par 20 milliards de dollars de la limite annuelle d’émission d’Obligations hypothécaires du Canada afin de financer la construction d’immeubles collectifs locatifs. Or, pour que le marché puisse pleinement tirer avantage de cette initiative, il est essentiel que le gouvernement fédéral dissipe les incertitudes entourant le programme des OHC causées par les récentes consultations sur la cessation des activités de ce programme.
• Main-d’œuvre – Nos membres dialoguent avec leurs clients promoteurs qui se trouvent à l’avant-scène de la construction de logements et dont la priorité absolue est de pallier le manque de travailleurs qualifiés. Selon les chiffres de Statistique Canada pour le mois de juillet 2022, le taux du chômage dans le secteur de la construction affichait 2,4 %, soit son niveau le plus bas depuis 1976. Afin d’accélérer les activités de construction, il faut adopter une stratégie à long terme qui, à la fois, encourage la population à faire carrière dans les métiers spécialisés et attire des immigrants qui exercent déjà ces métiers.
• Logements sociaux – Selon la Banque Scotia, le stock de logements sociaux représente 3,5 % du stock de logements total, l’un des taux les plus faibles de l’OCDE. À court terme, nous encourageons le gouvernement fédéral à accélérer la construction de logements sociaux pour répondre aux besoins croissants des citoyens les plus vulnérables.

Nous sommes d’avis que la contribution du secteur bancaire à une solution pour des logements plus abordables sera plus grande si le gouvernement fédéral adopte les mesures adéquates dans les domaines clés précités.

Nous vous remercions pour votre attention et serons heureux de répondre à vos questions.